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合同能源管理在物業(yè)管理節(jié)能減排中擔(dān)當(dāng)者非常重要的角色
隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，人民生活水平日益提高，能源無疑成為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不可或缺的物質(zhì)，而隨之而來的能源短缺問題也逐漸成為我國未來經(jīng)濟(jì)、社會可持續(xù)發(fā)展的瓶頸。根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，與人們?nèi)粘Ｉ钕⑾⑾嚓P(guān)的建筑能耗最終將會超過工業(yè)、交通領(lǐng)域的能耗，占到社會總能耗的40%。基于建筑能耗持續(xù)剛性增長的現(xiàn)實(shí)，國家從能源戰(zhàn)略角度，將建筑節(jié)能工作擺在越來越重要的位置，作為管理龐大不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)管理行業(yè)也肩負(fù)著在物業(yè)管理與服務(wù)中開展節(jié)能工作的重大責(zé)任。
當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)開展節(jié)能減排工作存在的主要問題
目前，物業(yè)管理行業(yè)參與節(jié)能減排工作還處于起步階段，在節(jié)能意識、節(jié)能資金和節(jié)能技術(shù)等方面存在以下主要問題。
1.節(jié)能意識缺乏。大多數(shù)企業(yè)的管理人員缺少節(jié)能減排方面的意識和知識，主要表現(xiàn)在對不同類型建筑的能源需求、消耗不清楚，對電梯、空調(diào)等能耗設(shè)備性能不了解，對先進(jìn)的能源管理和設(shè)備運(yùn)行系統(tǒng)不掌握?；具€停留在設(shè)備正常運(yùn)行和低層次、重復(fù)性的維修養(yǎng)護(hù)上，難以對所管項(xiàng)目的設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)和能源消耗情況做出正確的判斷，提出合理化改進(jìn)和管理建議。
2.技術(shù)力量單薄。要解決所管項(xiàng)目中不同設(shè)備在高效率的工況下運(yùn)行、減少不同形式供熱、空調(diào)系統(tǒng)的整體能耗損失等一系列問題，需要較強(qiáng)的管理團(tuán)隊(duì)和技術(shù)人才。作為目前處于勞動(dòng)密集型的物業(yè)管理行業(yè)，企業(yè)招收的工程人員大部分是從事簡單維修工作的一線技術(shù)工人，缺少設(shè)備管理和能源控制的高級人才，使得節(jié)能減排工作難以推開。
3.改造資金短缺。既有建筑節(jié)能改造包含能耗審計(jì)、方案設(shè)計(jì)、改造施工和運(yùn)行管理以及融資等一系列的專業(yè)服務(wù)環(huán)節(jié)。目前，政府在物業(yè)管理節(jié)能方面的政策支持較少，業(yè)主也不愿意另行支付這筆改造費(fèi)用。而作為微利行業(yè)的物業(yè)管理業(yè)，收取的物業(yè)管理費(fèi)主要用來維修養(yǎng)護(hù)設(shè)施設(shè)備，沒有充足的資金對整個(gè)設(shè)備運(yùn)行系統(tǒng)進(jìn)行有針對性、有計(jì)劃、有步驟的改良，局部的改造又起不到良好的效果和較高的經(jīng)濟(jì)收益。
合同能源管理在物業(yè)管理行業(yè)開展節(jié)能減排中的嘗試與初步效果
近幾年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐步意識到拓展節(jié)能減排工作既是行業(yè)的社會責(zé)任，也將成為管理過程中的一個(gè)效益增長點(diǎn)，部分企業(yè)通過對合同能源管理的嶄新商業(yè)模式的嘗試，在節(jié)能減排工作中邁出了可喜的一步，達(dá)到雙贏甚至多贏的效果。合同能源管理也開始成為大家關(guān)注的話題。
合同能源管理(EnergyPerformanceContracting，簡稱EPC)，是指節(jié)能服務(wù)公司通過與愿意進(jìn)行節(jié)能改造的客戶簽訂能源服務(wù)合同，為客戶的節(jié)能項(xiàng)目進(jìn)行投資或者融資，并向客戶提供能源審計(jì)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、設(shè)備采購、施工、工程驗(yàn)收、節(jié)能量監(jiān)測、系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)等一條龍服務(wù)，以與客戶分享項(xiàng)目運(yùn)行后產(chǎn)生的節(jié)能效益的方式回收投資并獲取合理的利潤。
采用合同能源管理對物業(yè)管理行業(yè)開展節(jié)能減排工作的意義
1.通過市場籌措了節(jié)能改造所需資金。合同能源管理機(jī)制實(shí)質(zhì)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)以節(jié)約未來的能源費(fèi)用來支付節(jié)能項(xiàng)目全部成本的節(jié)能投資方式。此外，設(shè)備的升級，運(yùn)行成本的降低，不僅免除了業(yè)主的節(jié)能改造投資，而且使能源利用效率得到提高，大大節(jié)約了物業(yè)服務(wù)公司整合改造資源帶來的交易成本，并將確保在未來一段時(shí)間，能獲得穩(wěn)定收益。
2.以能源管理合同的簽訂保障了各方的權(quán)益。能源管理合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建筑節(jié)能服務(wù)公司在平等民事主體之間簽訂的合同，由節(jié)能服務(wù)公司提供建筑節(jié)能服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以節(jié)能收益支付相應(yīng)報(bào)酬的協(xié)議。這種管理方式既保障了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的利益，也了建筑節(jié)能服務(wù)項(xiàng)目的成功率。
3.充分利用了節(jié)能服務(wù)公司的專業(yè)化。節(jié)能服務(wù)公司提供的能源審計(jì)、改造方案設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)行管理和培訓(xùn)以及項(xiàng)目融資等一條龍式專業(yè)化服務(wù)，能夠把節(jié)能改造所需要的各環(huán)節(jié)聯(lián)系起來，在系統(tǒng)性和連續(xù)性分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行節(jié)能改造決策，有利于節(jié)能改造各個(gè)環(huán)節(jié)之間的相互協(xié)調(diào)和控制，了節(jié)能改造的實(shí)施效果，避免因把各個(gè)環(huán)節(jié)割裂開來而造成節(jié)能決策過程中的信息失真以及節(jié)能改造實(shí)施過程中的各自為政的不利局面。
節(jié)能服務(wù)合同運(yùn)行機(jī)制的分類
1.節(jié)能收益分享型合同運(yùn)行機(jī)制。節(jié)能收益分享型合同是由建筑節(jié)能服務(wù)公司承擔(dān)全部或部分的節(jié)能投資，其回報(bào)則來自于和業(yè)主分享的節(jié)能收益。一般在節(jié)能服務(wù)公司投資實(shí)施節(jié)能措施后頭2-3年，節(jié)能服務(wù)公司會提取較大的比例節(jié)能收益，后幾年的比例會下降，直至合同期結(jié)束。這種合同方式目前在國內(nèi)較為普遍。
2.能源費(fèi)用托管型合同的運(yùn)行機(jī)制。能源費(fèi)用托管合同由建筑節(jié)能服務(wù)公司負(fù)責(zé)管理業(yè)主的整個(gè)能源系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)工作，承包能源費(fèi)用。建筑節(jié)能服務(wù)公司向業(yè)主收取一筆固定費(fèi)用，客戶享受某一水平的服務(wù)，該服務(wù)覆蓋了客戶用能的所有方面，包括支付能源費(fèi)用和日常維護(hù)，此類合同在歐洲市場較為常見。
3.節(jié)能收益型合同運(yùn)行機(jī)制。這種形式的合同中必須向業(yè)主承諾能耗性能，即其承包項(xiàng)目在改造后的節(jié)能收益;作為回報(bào)業(yè)主在項(xiàng)目施工驗(yàn)收結(jié)束后即將所有工程款支付給節(jié)能服務(wù)公司。如果實(shí)施節(jié)能措施后的合同期內(nèi)項(xiàng)目的節(jié)能收益沒有達(dá)到節(jié)能服務(wù)公司在合同中承諾的數(shù)字(通常是個(gè)范圍)，那么建筑節(jié)能服務(wù)公司必須將這部分收益差額退還給業(yè)主。一般還有專門的保險(xiǎn)公司參與這樣的項(xiàng)目，一旦項(xiàng)目失敗，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)節(jié)能服務(wù)公司不承擔(dān)賠償?shù)牟糠?。目前這種合同方式在美國的建筑節(jié)能服務(wù)項(xiàng)目較為普遍。